不動産紛争

賃料増減額請求訴訟賃料増減額訴訟とは、家賃や地代を増額又は減額する訴訟です（家賃について借地借家法32条、地代について同11条）。

●賃料増額は、賃貸人（オーナー）が申し立てることが一般ですが、近隣の賃料相場の上昇、対象不動産の価値上昇等に連動して、賃料増額が必要となってきます。

●賃料減額は、賃借人（テナント）が申し立てることが一般ですが、近隣の賃料相場の下落、対象不動産の価値下落に連動して、賃料減額が必要となってきます。

不動産は、日々取引されているものですが、株式や金等の取引市場があるわけではなく、その取引価格、適正な賃料額について、その金額が明らかであるわけではありません。結局は、個別の取引において、需要と供給の関係で決定されていることになります（当然、交渉力の高低も価格に反映されます。）。

現代は、先の見えにくい経済情勢が続き、将来にわたって適正な賃料がどの程度なのかについても明確な見通しが立てられないまま、賃料を決定（契約）せざるを得ない時代です。したがって、今日では、一旦契約された賃料であっても適宜それを見直し、適正な賃料は幾ら位なのかということについて、専門家の診断を求めることが、賃貸人（オーナー）、賃借人（テナント）双方にとって重要になっております。

賃料増減額訴訟（訴訟前の交渉、調停でも同様です。）を起こすにあたっては、不動産鑑定士による鑑定書が重要となります。裁判では、中立的な裁判所鑑定人が選任されることにはなりますが、それに先立って、不動産鑑定士との連携が重要となります。

滞納賃料の回収業務家賃の滞納が続いている場合、できるだけ早期に滞納賃料の回収を図る必要があります。賃貸人（大家さん）の中には、個人の副業としてマンション経営等をしている方も多いですから、賃料の滞納があった場合でもそう簡単に回収ができるとは限りません。賃借人は、借地借家法で法律上強く保護されているため、1か月、2か月程度賃料の滞納があたとしても、そのこと自体で賃貸借契約を解除して、賃借人を追い出すことも困難です。

賃貸人（大家さん）としては、滞納賃料が長期、多額にわたらないように賃料の回収に注意を払い、わずかな賃料の未払いでも放置することなく、賃借人（連帯保証人）に支払いを請求することが重要です。

賃貸人（大家さん）の中には、6か月以上も賃料の回収ができないケースも多々あり、このような状況になってしまうと、賃料の回収はかなり困難になってしまうのが現状です（この段階に至った場合は、後述のように、建物明渡訴訟を提起することも検討することになります。）。

建物明渡訴訟賃料の滞納が続いている場合、賃貸人（大家さん）としては、賃貸借契約を解除して、賃借人を建物から排除することを求めることになります。これを、建物明渡請求訴訟と言います。

もっとも、賃借人は、借地借家法で強い保護が図られているため、原則3か月程度は賃料の滞納がないと、建物明渡訴訟で賃借人を追い出すことは困難です。逆に言うと、あまりに長期間の滞納賃料を溜めすぎてしまうと、賃借人を追い出せたのはいいものの、滞納賃料の殆どは回収できなかった、という事例も損じます。

これらの事実からも、わずかな賃料の滞納であっても放置することはせず、できるだけ早急に、建物明渡請求訴訟を提起することも検討すべきことです。